Olulisemad muudatused lühidalt

1. Maamaks: koduomaniku soodustus sõltub nüüd omavalitsusest

Kõige otsesemalt võib omaniku rahakotti mõjutada maamaksu muudatus. Kuni 2025. aastani oli kodualune maa teatud pindala ulatuses maksuvaba: tiheasustusega alal kuni 0,15 hektarit ja mujal kuni 2 hektarit. Alates 2026. aastast ei sõltu koduomaniku soodustus enam maa pindalast, vaid eurodes väljendatud summast.

Iga kohalik omavalitsus otsustab ise, kas soodustus on 0 eurot, 1000 eurot või midagi nende vahel. Kui omavalitsus määras soodustuseks 0 eurot, ei rakendata koduomaniku soodustust üldse. Seetõttu võivad sama väärtusega kodude omanike maamaksukohustused eri valdades ja linnades olla erinevad.

Soodustuse saamiseks peavad 1. jaanuari seisuga olema täidetud põhitingimused: inimene peab olema maa omanik või kasutaja, maa peab olema elamumaa või õuemaa kõlvikuga maatulundusmaa ning sellel asuv hoone peab olema rahvastikuregistris inimese püsiv elukoht. Kaas- või ühisomandi korral arvestatakse soodustus üldjuhul omandiosa järgi.

Praktiline järeldus: kontrolli maamaksuteadet, rahvastikuregistri aadressi ja oma omavalitsuse kehtestatud soodustuse summat. Kui ostsid kodu aasta jooksul, ei pruugi uus elukoha registreering mõjutada sama aasta maamaksu, sest määrav on 1. jaanuari seis.

2. Planeerimismenetlused muutusid kiiremaks ja digitaalsemaks

13. juunil 2026 jõustunud muudatuste eesmärk on vähendada venivaid menetlusi ja anda planeeringu koostamise korraldajale võimalus määrata mõistlik tähtaeg ka siis, kui seadus konkreetset tähtaega ei sätesta. Planeeringute andmekogusse koondatakse senisest terviklikumalt planeeringud, lisad, menetlustoimingud ja otsused, mis peaks parandama läbipaistvust nii maaomaniku, naabri kui ka ostja jaoks.

Oluline muudatus puudutab kohaliku omavalitsuse eriplaneeringut. Sellest menetlusliigist loobuti ning suure mõjuga ehitisi saab edaspidi kavandada detailplaneeringu kaudu. Omavalitsused saavad paindlikumalt lõpetada vananenud või seisma jäänud menetlusi.

Seadusesse lisati ka põhimõte, et detailplaneering kaotab kehtivuse, kui selle elluviimist ei ole kümne aasta jooksul alustatud. Seda reeglit ei tohi aga tõlgendada nii, et kõik vanad detailplaneeringud kadusid 2026. aastal automaatselt. Rakendussätted ja konkreetse planeeringu kehtestamise aeg tuleb alati eraldi üle kontrollida.

Ostja või arendaja jaoks tähendab see, et ainult kinnistusraamatu ja ehitisregistri vaatamisest ei piisa. Enne maa või arenduspotentsiaaliga kinnistu ostmist tuleb kontrollida ka kehtivat üld- ja detailplaneeringut, menetluses olevaid planeeringuid ning võimalikke tähtajalisi või kohalikke tingimusi.

3. Ehitusseadustiku muudatused alates 1. augustist 2026

Ehitusseadustiku muudatuste üldine eesmärk on vähendada tarbetut bürokraatiat ja kiirendada tavapäraseid menetlusi. Näiteks pikenes ehitusteatise kehtivus kahelt aastalt neljale aastale. Ühe kasutusloa taotlusega saab teatud juhtudel hõlmata mitut hoonet ning eramajade ja paariselamute kasutuselevõtul asendati kasutusloa nõue lihtsama kasutusteatisega. Ministeeriumi selgituse järgi võtab sellise teatise menetlus tavaliselt kuni kümme päeva ja riigilõivu ei lisandu.

Mõnes olukorras saab ehitusõiguse lahendada projekteerimistingimustega, ilma et kehtivat detailplaneeringut peaks muutma. See võib olla oluline näiteks väiksema abihoone, garaaži või kuuri puhul, kuid projekteerimistingimused ei tähenda automaatselt, et ehitada võib igale kinnistule ükskõik mida. Alles jäävad tuleohutus-, kaugus-, muinsuskaitse-, looduskaitse-, naabrusõiguse ja kohaliku planeeringu nõuded.

Alla 20 m² ja kuni 5 meetri kõrguse mitteelamu puhul võib loa- või teatamiskohustus teatud tingimustel puududa. See ei vabasta omanikku vastutusest ehitise ohutuse ja muude nõuete täitmise eest. Reklaamlause „alla 20 ruutmeetri võib alati ilma loata ehitada“ on seetõttu eksitav.

4. Korterelamu rekonstrueerimine nõuab suuremat tähelepanu

Üks omanike jaoks tähtsamaid muudatusi on korterelamu rekonstrueerimise ehitusloa nõude täpsustumine. Rekonstrueerimine ei tähenda tavalist värvimist, põrandakatte vahetamist või köögimööbli uuendamist. Küsimus tekib siis, kui töö muudab oluliselt hoone omadusi: näiteks kandekonstruktsiooni, tehnosüsteemi, tuleohutust, energiatõhusust, fassaadi või kasutusviisi.

Korteriomanik ei saa lähtuda ainult sellest, et töö toimub tema eriomandi sees. Kandvad seinad, välispiirded, ventilatsioon, küttesüsteem, püstakud ja paljud muud osad on kaasomandi või kogu hoone ohutuse seisukohast olulised. Lisaks ehitusloale või ehitusteatisele võib vaja minna korteriühistu otsust, teiste omanike nõusolekut, projekti ja pädeva spetsialisti hinnangut.

Seetõttu tuleb enne seina eemaldamist, märgruumi ümberpaigutamist, ventilatsiooni muutmist, rõdu sulgemist või küttesüsteemi ümberehitamist küsida kirjalik seisukoht kohalikult omavalitsuselt ja korteriühistult. Täpsemalt käsitleme seda eraldi artiklis korteri ümberehitamise kohta.

5. Vanade ja registrisse kandmata ehitiste seadustamine lihtsustus

2026. aasta muudatused lihtsustasid enne ehitusseadustiku jõustumist püstitatud ehitiste korrastamist. Enne 22. juulit 1995 ehitatud ehitise puhul lähtutakse üldjuhul õiguspärasuse eeldusest. Hilisemate, kuid enne 1. juulit 2015 valminud ehitiste puhul keskendutakse senisest rohkem ehitise ohutuse tõendamisele.

Samuti kaotati varem rakendunud 500-eurone riigilõiv ehitisregistrisse kandmata ehitise registrisse lisamisel. See ei tähenda, et ebaseaduslik juurdeehitus muutub automaatselt seaduslikuks. Omanikul võib endiselt olla vaja esitada mõõdistus, audit, projekt, ekspertiis või muud tõendid ning kõrvaldada ohtlikud või planeeringuga vastuolus olevad lahendused.

Müüja jaoks on mõistlik registriandmed korrastada enne kuulutuse avaldamist. Ostja pank, hindaja või notar võib avastada erinevuse ajal, mil tehing on juba kokku lepitud, ja see võib põhjustada viivituse, hinnasurve või finantseerimisest loobumise.

6. Tulumaks jäi 22 protsendile, kuid maksuvaba tulu muutus

2026. aasta alguse eel räägiti palju võimalikust 24-protsendilisest tulumaksust, kuid kehtiva tulumaksuseaduse järgi on füüsilise isiku üldine tulumaksumäär 22%. Kinnisvara müügist saadava maksustatava kasu ja füüsilise isiku üüritulu maksustamise põhiloogika ei kadunud.

Muutus üldine maksuvaba tulu: alates 2026. aastast on see kuni 700 eurot kuus ehk 8400 eurot aastas ega vähene enam suurema sissetuleku korral. Aasta lõplikus maksuarvestuses arvestatakse maksustatava aastatulu hulka muu hulgas rendi- ja üüritulu ning maksustatav vara võõrandamise kasu. Maksuvaba oma elukoha müük aastatulu hulka ei lähe.

Oluline on eristada kahte küsimust: kas konkreetne kinnisvaratulu on maksustatav ja kui suur on inimese lõplik maksukohustus pärast lubatud mahaarvamisi ning maksuvaba tulu. Kinnisvara müügi tulumaksu käsitleme järgmises eraldi põhjalikus artiklis.

7. Korteriühistute ja väiketootjate energiatulu maksuvabastus laienes

Alates 1. jaanuarist 2026 laiendati maksuvabastust väikese võimsusega energialahendustele. Maksuvaba võib olla tulu, mis saadakse kuni 15 kW netovõimsusega tootmisseadmega elektrienergia müügist või tasakaalustamisturgudel osalemisest, samuti kuni 15 kW energiasalvesti või tarbimiskaja kasutamisest.

Reegel laieneb teatud tingimustel ka korteriühistu kaudu saadavale tulule. Korteriühistu liikme puhul arvestatakse piirmäära liitumispunkti või korteriomandi kohta; MTA selgituses on korteriomandi piiriks 11 kW. See on oluline kortermajadele, kus kasutatakse päikesepaneele, akusid või juhitavat tarbimist ning jaotatakse saadud tulu liikmete vahel.

Maksuvabastus ei lahenda siiski kõiki raamatupidamis-, võrgulepingu ega korteriühistu otsustamise küsimusi. Enne tulu jaotamist tuleb kontrollida lepingu mudelit, seadme võimsust, liitumispunkti ja seda, kelle nimel tulu teenitakse.

8. Airbnb ja muu lühiajaline üür: rohkem andmeid, mitte automaatne üleriigiline keeld

20. maist 2026 kohaldub Euroopa Liidu määrus 2024/1028, mis loob ühised põhimõtted lühiajalise majutuse platvormide andmete kogumiseks ja jagamiseks. Kui riigis või omavalitsuses kasutatakse registreerimismenetlust, peavad platvormid toetama registreerimisnumbri kasutamist ning edastama pädevatele asutustele tegevusandmeid.

Määrus ei kehtesta iseenesest Eestis universaalset Airbnb-luba ega kogu riiki hõlmavat keeldu. Samuti ei asenda see kohalikke planeerimis-, ehitus-, eluruumi kasutamise, maksustamise ega korteriühistu reegleid. Selle peamine eesmärk on muuta platvormimajutus läbipaistvamaks ja anda ametiasutustele usaldusväärsemat infot.

Omaniku jaoks tähendab see, et platvormil tegutsemine muutub vähem anonüümseks. Kontrollida tuleb maksukohustust, eluruumi kasutusotstarvet, majutusteenuse nõudeid, korteriühistu otsuseid ning seda, kas tegevus häirib teiste korteriomanike õigusi.

9. Mida peaks omanik, ostja või müüja nüüd tegema?

Omanik peaks kontrollima maamaksuteadet, registriaadressi ja oma omavalitsuse koduomaniku soodustust. Planeeritava ehitustöö puhul tuleks enne lepingu sõlmimist küsida omavalitsuselt kirjalik seisukoht ning selgitada, kas vaja on projekti, ehitusteatist või ehitusluba.

Müüja peaks võrdlema kinnistusraamatu, ehitisregistri ja tegeliku olukorra andmeid. Eriti oluline on kontrollida juurdeehitusi, eemaldatud seinu, rõdusid, pööninguid, küttesüsteeme ja kasutusotstarvet. Maksustatava müügi korral tuleb alles hoida soetusmaksumuse ja parenduskulude tõendid.

Ostja peaks lisaks korterile kontrollima kogu hoonet, korteriühistu otsuseid, planeeringuid, ehitusdokumente ja maamaksu. Arenduskrundi puhul tuleb hinnata mitte ainult olemasolevat detailplaneeringut, vaid ka selle kehtivust, elluviimise seisu ja võimalikke muudatusi.

Korteriühistu peaks üle vaatama renoveerimisprojektide loa- ja nõusolekunõuded, energialahenduste lepingud ning lühiajalise majutusega seotud sisekorra ja häiringute lahendamise korra.

Главные изменения в одном обзоре

1. Земельный налог: льготу теперь определяет муниципалитет

До 2026 года земля под домом освобождалась от налога в пределах установленной площади: до 0,15 гектара в плотной застройке и до 2 гектаров в других местах. С 2026 года льгота стала денежной.

Каждый город или волость определяет размер льготы самостоятельно — от 0 до 1000 евро. Если муниципалитет установил ноль, льгота не применяется. Поэтому владельцы схожих домов в разных муниципалитетах могут получить заметно отличающиеся налоговые счета.

Для льготы на 1 января должны выполняться основные условия: человек является собственником или пользователем земли, участок относится к жилой земле либо содержит дворовую часть сельскохозяйственной земли, а расположенный там дом зарегистрирован как постоянное место жительства человека. При долевой собственности льгота обычно рассчитывается пропорционально доле.

Практически стоит проверить налоговое уведомление, адрес в регистре населения и решение своего муниципалитета. Регистрация места жительства после 1 января обычно не изменяет льготу за уже начавшийся налоговый год.

2. Планировочные процедуры стали быстрее и прозрачнее

Изменения от 13 июня 2026 года дают организатору планирования право устанавливать разумные сроки для действий, если закон не называет конкретный срок. Государственная база планировок должна хранить и публиковать более полный набор документов: саму планировку, приложения, процессуальные действия и решения.

От отдельной процедуры специальной планировки местного самоуправления отказались. Объекты с существенным воздействием в дальнейшем могут планироваться через детальную планировку. Муниципалитеты получили больше возможностей прекращать устаревшие или фактически остановившиеся процессы.

В закон также включён принцип утраты силы детальной планировки, если её реализация не началась в течение десяти лет. Это не означает, что в 2026 году автоматически исчезли все старые планировки. Нужно отдельно проверять переходные нормы, дату утверждения и то, началась ли реализация.

Покупателю земли или застройщику недостаточно проверить только крепостную книгу и строительный регистр. Следует изучить общую и детальную планировку, текущие процедуры, ограничения и местные условия.

3. Изменения Строительного кодекса с 1 августа 2026 года

Главная цель изменений — убрать лишнюю бюрократию. Срок действия уведомления о строительстве увеличен с двух до четырёх лет. В некоторых случаях одно заявление на разрешение эксплуатации может охватывать несколько строений. Для ввода в эксплуатацию индивидуального или парного дома разрешение заменено более простой процедурой уведомления; по разъяснению министерства, рассмотрение обычно занимает до десяти дней и не требует госпошлины.

В отдельных ситуациях право строительства можно уточнить проектировочными условиями без изменения детальной планировки. Это может помочь при небольшом вспомогательном строении, гараже или сарае, но не отменяет пожарные, санитарные, природоохранные, охранные, соседские и местные планировочные требования.

Для нежилого строения площадью менее 20 м² и высотой до 5 метров обязанность подавать разрешение или уведомление при определённых условиях может отсутствовать. Однако собственник всё равно отвечает за безопасность и соблюдение остальных правил. Поэтому утверждение «до 20 квадратных метров всегда можно строить без разрешения» неверно.

4. Реконструкция многоквартирного дома требует особой проверки

Одно из наиболее важных изменений касается разрешения на реконструкцию многоквартирного дома. Реконструкция — это не покраска стен, замена напольного покрытия или новая кухонная мебель. Правовой вопрос возникает, когда работы существенно меняют свойства здания: несущие конструкции, инженерные системы, пожарную безопасность, энергоэффективность, фасад или назначение.

То, что работа проводится внутри квартиры, не означает, что владелец может решать всё самостоятельно. Несущие стены, внешние ограждения, вентиляция, отопление, стояки и многие другие элементы относятся к общему имуществу или влияют на безопасность всего здания. Помимо разрешения или уведомления могут потребоваться решение товарищества, согласие других владельцев, проект и заключение компетентного специалиста.

До сноса стены, переноса мокрой зоны, изменения вентиляции, закрытия балкона или переустройства отопления следует получить письменную позицию муниципалитета и товарищества. Этой теме будет посвящена отдельная подробная статья.

5. Легализация старых и незарегистрированных строений упростилась

Изменения упростили оформление построек, возведённых до вступления современного Строительного кодекса. Для строений, созданных до 22 июля 1995 года, в общем случае действует презумпция правомерности. Для более поздних строений, завершённых до 1 июля 2015 года, внимание прежде всего уделяется доказательству безопасности.

Также отменена государственная пошлина 500 евро за внесение в строительный регистр ранее незарегистрированного строения. Но незаконная пристройка не становится законной автоматически. Могут потребоваться обмеры, аудит, проект, экспертиза и устранение опасных либо противоречащих планировке решений.

Продавцу выгодно привести регистры в порядок до публикации объявления. Иначе расхождение может обнаружить банк, оценщик или нотариус уже после договорённости с покупателем, что создаст задержку, давление на цену или отказ в финансировании.

6. Ставка подоходного налога осталась 22%, но изменился необлагаемый доход

Несмотря на прежние планы повысить ставку, действующая общая ставка подоходного налога физического лица в 2026 году составляет 22%. Основные правила налогообложения прибыли от продажи недвижимости и дохода от аренды сохранились.

Общий необлагаемый доход теперь составляет до 700 евро в месяц, или 8400 евро в год, и не уменьшается при росте общего дохода. В окончательном годовом расчёте учитываются, среди прочего, облагаемый доход от аренды и облагаемая прибыль от отчуждения имущества. Необлагаемая продажа собственного места жительства в годовой облагаемый доход не включается.

Важно разделять два вопроса: является ли конкретный доход облагаемым и каков окончательный налог после разрешённых расходов и необлагаемого минимума. Налогу при продаже недвижимости будет посвящена следующая отдельная статья.

7. Расширилась налоговая льгота для энергетического дохода

С 1 января 2026 года расширено освобождение для малых энергетических решений. При соблюдении условий необлагаемым может быть доход от продажи электроэнергии или участия в балансирующих рынках с установкой до 15 кВт, а также от накопителя или управления спросом до 15 кВт.

Льгота может распространяться и на доход, полученный членом квартирного товарищества. В разъяснениях Налогово-таможенного департамента используется предел на точку подключения либо 11 кВт на одну квартирную собственность. Это важно для домов с солнечными панелями, аккумуляторами и управляемым потреблением.

Льгота не решает автоматически вопросы бухгалтерии, сетевого договора и распределения дохода. Следует проверить мощность, модель договора, точку подключения и того, на чьё имя поступает доход.

8. Airbnb и краткосрочная аренда: больше прозрачности, но не автоматический запрет

С 20 мая 2026 года применяется регламент ЕС 2024/1028 о данных краткосрочного размещения. Там, где государство или муниципалитет использует процедуру регистрации, платформы должны поддерживать регистрационные номера и передавать компетентным органам данные о деятельности.

Регламент сам по себе не вводит универсальное разрешение Airbnb и не запрещает краткосрочную аренду по всей Эстонии. Он также не заменяет нормы о планировании, строительстве, назначении помещений, налогах и правах квартирного товарищества. Главная цель — сделать рынок платформенного размещения прозрачнее.

Для владельца это означает меньшую анонимность. Нужно проверить налоги, назначение помещения, требования к размещению, решения товарищества и влияние деятельности на права соседей.

9. Что делать собственнику, покупателю и продавцу

Собственнику следует проверить земельный налог, адрес регистрации и размер муниципальной льготы. До заказа строительных работ желательно получить письменную позицию местного самоуправления о проекте, уведомлении или разрешении.

Продавцу нужно сравнить крепостную книгу, строительный регистр и фактическое состояние. Особого внимания требуют пристройки, снесённые стены, балконы, чердаки, отопление и назначение помещений. При облагаемой продаже важно сохранить документы о цене приобретения и расходах на улучшения.

Покупателю следует проверять не только квартиру, но и дом, решения товарищества, строительные документы, планировки и земельный налог. При покупке земли под развитие нужно оценить срок действия планировки и степень её реализации.

Квартирному товариществу стоит пересмотреть разрешения и согласия для реконструкции, договоры энергетических проектов и порядок реагирования на нарушения при краткосрочной аренде.

The main changes at a glance

1. Land tax: the homeowner benefit is now set by the municipality

Until 2026, land under a home was exempt within an area limit: up to 0.15 hectares in densely populated areas and up to 2 hectares elsewhere. From 2026, the benefit is a monetary amount rather than an area-based exemption.

Each municipality sets the allowance between €0 and €1,000. If it sets the amount at zero, no homeowner benefit is applied. Owners of comparable homes in different municipalities may therefore receive different land-tax bills.

The main conditions must be met on 1 January: the person must own or use the land, it must be residential land or include the yard area of agricultural land, and the building on it must be registered as the person’s permanent residence. For co-ownership, the benefit is generally calculated in proportion to the ownership share.

Owners should check their tax notice, population-register address and the amount adopted by their municipality. Registering a residence after 1 January will not normally alter the benefit for the tax year already under way.

2. Planning procedures became faster and more transparent

The amendments effective from 13 June allow a planning authority to set a reasonable deadline where legislation does not provide one. The national planning database is intended to contain and publish a broader set of materials, including plans, annexes, procedural steps and decisions.

The separate municipal special-planning procedure was abolished. Projects with significant impact may instead be planned through a detailed plan. Municipalities have more flexibility to close obsolete or stalled proceedings.

The law also introduced a principle under which a detailed plan can lose validity if implementation has not started within ten years. This does not mean that every old plan automatically disappeared in 2026. Transitional provisions, the establishment date and evidence of implementation must be checked.

A buyer of development land should therefore review not only the Land Register and Building Register, but also the comprehensive plan, detailed plan, ongoing procedures and local conditions.

3. Construction Code changes from 1 August 2026

The amendments aim to remove unnecessary bureaucracy. The validity of a building notice was extended from two to four years. In certain cases, one application for an occupancy permit may cover several buildings. For detached and semi-detached houses, the occupancy-permit requirement was replaced by a simpler use notice; according to the ministry, processing normally takes up to ten days and no state fee is charged.

In some situations, building rights may be clarified through design specifications without amending a detailed plan. This can help with a smaller auxiliary building, garage or shed, but it does not override fire-safety, distance, heritage, environmental, neighbour-rights or local planning requirements.

For a non-residential building under 20 m² and no more than 5 metres high, a permit or notice may not be required in certain circumstances. The owner remains responsible for safety and compliance. The statement “anything under 20 square metres can always be built without permission” is therefore misleading.

4. Reconstruction of an apartment building requires careful review

One of the most important points for apartment owners is the permit requirement for reconstruction of an apartment building. Reconstruction does not mean ordinary painting, replacing flooring or installing new kitchen furniture. The legal issue arises where works materially alter the building’s properties, such as load-bearing structures, technical systems, fire safety, energy performance, facade or use.

Work being carried out inside a private apartment does not mean the owner may decide alone. Load-bearing walls, external structures, ventilation, heating, risers and many other components belong to the common property or affect the whole building’s safety. A permit or notice may be accompanied by an apartment-association resolution, other owners’ consent, a design and an expert assessment.

Before removing a wall, relocating a wet room, changing ventilation, enclosing a balcony or altering the heating system, obtain written guidance from the municipality and the apartment association. A separate article will examine apartment alterations in detail.

5. Legalisation of older and unregistered buildings became simpler

The amendments simplified the treatment of buildings erected before the modern Construction Code. A building completed before 22 July 1995 is generally approached with a presumption of lawfulness. For later buildings completed before 1 July 2015, the focus is more strongly on proving safety.

The previous €500 state fee for entering an unregistered building in the Building Register was also removed. An unlawful extension does not, however, become lawful automatically. Measurements, an audit, design documents, expert evidence or corrective works may still be required.

Sellers should correct registry data before marketing the property. A discrepancy discovered by a lender, valuer or notary after agreement with a buyer can delay the transaction, create price pressure or prevent financing.

6. Income tax remained 22%, while the basic allowance changed

Despite earlier plans for a higher rate, the general personal income-tax rate in force in 2026 is 22%. The basic principles governing taxable gains on property sales and personal rental income remain.

The general basic tax allowance is now up to €700 per month or €8,400 per year and no longer decreases as total income rises. Taxable annual income includes, among other items, taxable rent and taxable gains from disposal of property. A qualifying tax-exempt sale of a person’s residence is not included in taxable annual income.

Two questions must be separated: whether the particular property income is taxable and the person’s final liability after permitted deductions and the basic allowance. The next article will examine property-sale income tax in detail.

7. The energy-income tax exemption was expanded

From 1 January 2026, the exemption for small energy solutions was expanded. Subject to the conditions, income from selling electricity or participating in balancing markets with generation capacity up to 15 kW, and income from storage or demand response up to 15 kW, may be tax-exempt.

The exemption can also apply to income received as a member of an apartment association. The Tax and Customs Board’s guidance refers to a limit per connection point or 11 kW per apartment ownership. This matters for buildings using solar panels, batteries or controllable consumption.

The exemption does not automatically resolve accounting, network-contract or distribution questions. The capacity, contract model, connection point and identity of the income recipient must be checked.

8. Airbnb and short-term rentals: more data, not an automatic nationwide ban

EU Regulation 2024/1028 has applied since 20 May 2026. It establishes common rules for collecting and sharing data on short-term accommodation offered through online platforms. Where a country or municipality operates a registration procedure, platforms must support registration numbers and provide activity data to competent authorities.

The regulation does not itself create a universal Airbnb permit in Estonia or impose a nationwide ban. It does not replace national or local rules on planning, building use, taxation, tenancies or apartment associations. Its principal purpose is to make platform accommodation more transparent.

For owners, platform activity becomes less anonymous. Tax obligations, permitted use, accommodation requirements, apartment-association decisions and interference with neighbours’ rights should all be checked.

9. What owners, buyers and sellers should do now

Owners should check their land-tax notice, registered address and municipal homeowner allowance. Before commissioning building work, obtain written guidance from the municipality on whether a design, building notice or building permit is required.

Sellers should compare the Land Register, Building Register and actual condition. Extensions, removed walls, balconies, attics, heating systems and use classifications deserve particular attention. For a taxable sale, retain evidence of acquisition cost and improvement expenditure.

Buyers should inspect not only the apartment but also the building, association decisions, construction documents, plans and land tax. For development land, assess the plan’s validity and implementation status.

Apartment associations should review permit and consent requirements for renovation, contracts for energy projects and procedures for dealing with disruption caused by short-term accommodation.