Kontroll neljas kihis
| Õiguslik kontroll | Omanik, hüpoteegid, keelumärked, servituudid, kasutusõigused, kaasomand ja müüja esindusõigus. |
|---|---|
| Ehitusdokumentide kontroll | Pind, kasutusotstarve, planeering, ümberehitused, ehitus- ja kasutusload, energiamärgis. |
| Tehniline kontroll | Niiskus, konstruktsioonid, elekter, torud, ventilatsioon, küte, aknad, heli, rõdu ja seadmed. |
| Maja ja ühistu kontroll | Majanduskava, laenud, võlglased, remondifond, protokollid, kohtuvaidlused, planeeritud tööd ja kindlustus. |
1. Tee eeltöö enne vaatamist
Võrdle hinda sama piirkonna sarnaste pakkumiste ja tehingutasemega. Vaata maja tänavavaadet, ühistransporti, koole, liiklusmüra, parkimist ja planeeringuid. Küsi müüjalt enne kohtumist korteri plaan, 12 kuu arved, energiamärgis ja viimased ühistu protokollid.
Kui müüja või maakler keeldub elementaarseid dokumente jagamast, on see põhjus aeglustada, mitte kiiremini broneerida.
2. Kinnistusraamat
Kontrolli, kes on registrijärgne omanik ja kas müüjal on õigus tehingut teha. Vaata hüpoteeke, keelumärkeid, isiklikke kasutusõigusi, servituute ja muid kandeid. Hüpoteek ei takista müüki, kuid selle kustutamise või ülekandmise kord peab olema notarilepingus selge.
Kontrolli, kas parkimiskoht ja panipaik on eraldi korteriomand, kaasomandi kasutuskord või ainult müüja suuline väide.
3. Ehitisregister ja tegelik planeering
Võrdle registri pindala, korrust, tubade arvu, kasutusotstarvet ja plaane tegeliku korteriga. Märka eemaldatud seinu, ühendatud rõdu, ümber tõstetud kööki, lisatud sauna või korteriks ehitatud mitteeluruumi.
Erinevus ei tähenda alati, et ost on võimatu, kuid enne tehingut tuleb teada, kuidas seda seadustada, kes maksab ja kas pank finantseerib.
4. Ehitus- ja kasutusload
Uuemal või oluliselt rekonstrueeritud majal kontrolli ehitus- ja kasutusloa või teatise andmeid. Puuduv kasutusluba võib mõjutada panga otsust ja kindlustust, kuid registris olev luba ei tõenda, et iga korterisisene muudatus on dokumenteeritud.
Küsi projektid, auditid ja varjatud tööde aktid, kui korteris on tehtud põhjalik remont.
5. Korteri tehniline ülevaatus
Vaata korterit päevavalguses ja võimalusel erineva ilmaga. Kontrolli niiskusjälgi, hallituse lõhna, pragusid, põrandate kaldeid, akende sulgumist, veesurvet, kanalisatsiooni äravoolu, elektritabletti, pistikuid, ventilatsiooni tõmmet ja radiaatorite tööd.
Vana, kallima või hiljuti kapitaalselt remonditud korteri puhul telli sõltumatu ehitusspetsialist. Värske värv võib peita nii tavalise kosmeetika kui ka niiskuskahju.
6. Vannituba ja köök
Küsi, millal vahetati torud, elektrijuhtmed ja hüdroisolatsioon ning kas on aktid. Kontrolli silikooni, vuuke, põranda kallet, trappe, valamute aluseid ja ventilatsiooni. Käivita korraga vesi mitmes punktis.
Köögis kontrolli seadmete omandit ja töökorda, elektrivõimsust, gaasipaigaldise dokumente ning seda, kuhu kubu õhu juhib.
7. Heli, valgus ja temperatuur
Seisa mõni minut vaikuses. Kuula lifti, ventilatsiooni, tänavat ja naabreid. Kontrolli akende suunda ja päikese liikumist; ilus õhtupäike võib suvel tähendada ülekuumenemist.
Nurgakorter, esimene või viimane korrus võib vajada rohkem kütet. Küsi talvekuude tegelikud arved, mitte ainult aasta keskmine.
8. Kogu maja seisukord
Vaata katust, fassaadi, soklit, trepikoda, keldrit, rõdusid, lifti, torustikke ja elektrisüsteemi. Keldri niiskus, roostes torud või pragunev fassaad võivad tähendada tulevast suurt tööd.
Küsi, millal tehti katus, küttesüsteem, torud, fassaad ja lift ning kas töödele kehtib garantii.
9. Korteriühistu majandus
Loe viimase kahe või kolme aasta üldkoosoleku protokolle, majanduskava ja aastaaruannet. Kontrolli laenujääki, igakuist laenumakset, remondifondi, võlglaste osakaalu, kohtuvaidlusi ja kavandatud töid.
Madal remondifond ei ole alati hea: see võib tähendada, et maja pole tulevikuks kogunud. Suur fond on vara, kui raha on olemas ja otsused läbipaistvad.
10. Kõrvalkulud
Küsi kõik 12 kuud ja erista tarbimisest sõltuvad kulud püsikuludest. Vaata kütet, vett, haldust, remondifondi, laenu, kindlustust, liftikulu, valve- ja parkimistasu.
Küsi, kas ühistu on teinud aasta lõpus lisaarveid või plaanib tariifimuutust. Investor peaks eristama kulud, mida saab üürnikule edasi kanda, omaniku kuludest.
11. Naabrid ja ümbrus
Külasta piirkonda hommikul, õhtul ja nädalavahetusel. Vaata parkimise tegelikku olukorda, laste mänguala, prügimaja, lühiajalise majutuse märke ja trepikoja korda. Võimalusel küsi naabrilt, kuidas maja toimib.
Kontrolli Maa- ja Ruumiameti kaardilt piiranguid ning kohaliku omavalitsuse planeeringuid: aknavaade võib tulevikus muutuda ehitusplatsiks.
12. Broneerimine ja ettemaks
Ära maksa broneerimistasu enne põhikontrolli. Lepingus peab olema kirjas, mis tingimustel raha tagastatakse, mis juhtub panga negatiivse otsuse, hindamisakti madala väärtuse või dokumentide puuduse korral.
“Broneerimistasu” ei tohi varjata ebamõistlikku leppetrahvi või survestada ostjat loobuma seaduslikust kontrollist.
13. Panga hindamine ei ole tehniline ekspertiis
Hindamisakt määrab peamiselt turuväärtuse ja tagatise sobivuse. Hindaja ei ava konstruktsioone ega taga torude, elektri või hüdroisolatsiooni kvaliteeti.
Panga positiivne laenuotsus ei tähenda, et objekt on tehniliselt või õiguslikult riskivaba.
14. Notarileping
Lepingusse lisa müüja konkreetsed kinnitused: teadaolevad puudused, varasemad kahjud, ümberehitused, kaasnevad esemed, ühistu võlad, üleandmise aeg ja näidud. Üldine sõnastus ei asenda olulise fakti selget fikseerimist.
Loe projekt enne tehingupäeva ja küsi notarilt iga ebaselge punkti kohta.
15. Punased lipud
Olulised hoiatused on kiirustamine, dokumentidest keeldumine, vastuoluline info, värske remont ilma arveteta, registrist erinev planeering, väga madalad arved ilma tõendita, suur ühistu vaidlus või müüja soov osa hinnast lepingust välja jätta.
Üks punane lipp ei tähenda automaatselt loobumist, kuid nõuab selgitust, tõendit ja sageli hinna või lepingu muutmist.
Praktiline kontrollnimekiri
- Võta kinnistusraamatu väljavõte ja kontrolli kõiki kandeid.
- Võrdle ehitisregistri plaani tegeliku korteriga.
- Küsi 12 kuu arved, energiamärgis ja ühistu protokollid.
- Telli sõltumatu tehniline kontroll riskantsema objekti puhul.
- Kontrolli ühistu laenud, võlglased ja planeeritud remont.
- Külasta maja eri kellaaegadel ja räägi võimalusel naabriga.
- Ära maksa ettemaksu enne tagastustingimuste kirjalikku kokkulepet.
- Lisa olulised müüja kinnitused notarilepingusse.
Korduma kippuvad küsimused
Kas hindamisakt asendab ehituseksperti?
Ei. Hindamisakt keskendub turuväärtusele ja tagatisele, mitte detailsele tehnilisele diagnostikale.
Kas kasutusloa puudumine tähendab alati, et osta ei saa?
Mitte alati, kuid selle põhjus, seadustamise võimalus ja panga seisukoht tuleb enne tehingut selgeks teha.
Kui palju ühistu protokolle lugeda?
Vähemalt viimase kahe kuni kolme aasta protokollid ning värske majanduskava ja aastaaruanne.
Kas müüja peab kõik puudused avaldama?
Müüja peab avaldama teadaoleva olulise info ja vastutama lepingus antud kinnituste eest.
Ametlikud allikad ja lisalugemine
Kas vajad abi konkreetse objektiga?
ROVEN Kinnisvara aitab kontrollida dokumente, hinnata riske ja korraldada müügi või ostu läbipaistvalt algusest lõpuni.
Võta ühendustKontrollnimekiri ei asenda ehitus-, õigus- ega finantsekspertiisi. Kontrolli ulatus tuleb kohandada objekti vanuse, hinna ja riskidega.