Lühivastus
Hea võrdlusobjekt on sarnane mitmes olulises tunnuses
Aadress üksi ei piisa. Võrdle omandivormi, suurust, korrust, planeeringut, seisukorda, valgust, parkimist, panipaika, kulusid ja müügi aega.
Alusta juriidilisest ja tehnilisest võrreldavusest
Korteriomand, kaasomand ja kasutuskorraldus võivad ostja ning panga jaoks tähendada erinevat riski. Samuti mõjutavad väärtust registriandmete vastavus, seadustatud ümberehitused ja kasutusload.
Võrdlus peab arvestama ka maja vanust, energiamärgist, renoveerimist, ühistu laenu ja kavandatud töid. Sama trepikoda ei tähenda alati samu tulevasi kulusid, kui korteritega kaasnevad erinevad lisad või kohustused.
Vaata korterit ostja kasutuse kaudu
Esimene või viies korrus, lift, läbikäidavad toad, ilmakaared ja aknast avanev vaade võivad muuta sama pindala kasutuskogemust märgatavalt. Pere, eakas ostja ja investor hindavad neid tunnuseid erinevalt.
Parkimiskoha ja panipaiga väärtus sõltub asukohast ning alternatiivide puudumisest. Tihedas piirkonnas võib kindel parkimine olla otsustav, mujal pigem mugav lisand.
Seisukord ei võrdu ainult remondi maksumusega
Värskelt renoveeritud korteri eelis ei ole ainult materjalide hind. Ostja võib väärtustada aega, väiksemat riski ja võimalust kohe sisse kolida. Teine ostja soovib aga ise kujundada ega maksa olemasoleva stiili eest lisatasu.
Seetõttu ei saa remondiarveid lihtsalt müügihinnale lisada. Tuleb hinnata, kui lai osa sihtrühmast näeb tehtud töödes tegelikku väärtust.
Kasuta mitut võrdlust ja põhjendatud korrigeerimist
Üks naabri korter on näide, mitte turg. Tugevam analüüs kasutab mitut toimunud tehingut ja aktiivset pakkumist ning selgitab, miks sinu objekt paikneb nende suhtes kõrgemal või madalamal.
Kui korrigeerimist ei saa faktidega põhjendada, on oht, et hinnale lisatakse omaniku emotsioon. Ostjale peab erinevus olema nähtav ja arusaadav.
Praktiline kontrollnimekiri
- Kontrolli omandivormi ja registriandmeid.
- Võrdle korrust, lifti, valgust ja planeeringut.
- Hinda parkimise, panipaiga ning rõdu tegelikku väärtust.
- Arvesta maja seisukorda ja ühistu kohustusi.
- Kasuta vähemalt mitut tehingut ja aktiivset konkurenti.
Korduma kippuvad küsimused
Kas samas majas tehtud tehing on alati parim võrdlus?
Sageli on see väga kasulik, kuid ainult siis, kui tehing on piisavalt värske ja korterite omadused on võrreldavad.
Kui palju lisab hinnale parkimiskoht?
Kindlat universaalset summat ei ole. Mõju sõltub parkimisõigusest, asukohast, nõudlusest ja sellest, kas läheduses on tasuta alternatiive.
Kas remondi maksumus saab täies ulatuses hinnale lisada?
Tavaliselt mitte. Turg maksab remondi kasutusväärtuse, kvaliteedi ja sobivuse eest, mitte automaatselt kõigi kuludokumentide summa.
Kas sinu hind põhineb ainult naabri kuulutusel?
ROVEN Kinnisvara koostab mitme võrdlusobjekti analüüsi ja selgitab, millised erinevused mõjutavad sinu kinnisvara hinda päriselt.
Võta ühendustArtikkel annab üldise praktilise ülevaate. Iga objekti hind, müügistrateegia ja ostjate tagasiside vajavad eraldi analüüsi.